Alates 2012. aastast annab Eesti Korteriühistute Liit välja käsiraamatut “Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades”

Tänaseks on ilmunud üksteist käsiraamatut riigikohtu lahendite kohta aastatel 2012-2022.

Riigkohtu lahendite käsiraamatud on tasuta kättesaadavad siin:

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2023. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2023. aastal

Käsiraamat on koostatud 2023. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil.
Käsiraamat on järg aastatel 2012-2022 samas sarjas valminud Riigikohtu lahendeid kajastavatele väljaannetele.

Käsiraamatust leiab järgmised riigikohtu lahendites otsustatud teemad:

• kordusüldkoosoleku otsus, milles on muudetud esialgset päevakorda,
• korteriühistu majandamiskulude jagamine korteriomanike vahel,
• korteriomanike poolt üldkoosoleku kokku kutsumine ilma juhatust teavitamata,
• kaasomandi eseme õigusvastane koormamine,
• üldkoosoleku otsuste vaidlustamine,
• kindlustuse kahju hüvitamise nõue seoses kahjujuhtumiga,
• kaamerate paigaldamine,
• koosoleku korraldamine peale juhatuse liikmete volituste lõppemist,
• omaniku kohustused seoses ehitustööde läbiviimisega,
• omaniku teabeõigus,
• otsuse vaidlustamine.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2022. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2022. aastal

Käsiraamat on koostatud 2022. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil.
Käsiraamat on järg aastatel 2012-2021 samas sarjas valminud Riigikohtu lahendeid kajastavatele väljaannetele.

Käsiraamatust leiab vastused alljärgnevatele märksõnadele:

• Korteriomanike otsuste vastuvõtmine. Häälte arvu tõlgendamine ja otsuste vastuvõtmise protseduurireeglid. Põhikirja muutmine üldkoosolekut kokku kutsumata. Otsuste vastuvõtmisel mitteosalenud korteriomanike hääli ei arvestata. Kvooruminõude järgimine ja hääletusprotokolli vormistamine. Võimalused häälte arvu määramiseks. Otsuste vaidlustamise alused.

Millal ei ole tegemist korteriomanike üldkoosoleku otsusega. KrtS § 38 ja § 39 tingimusi eiravad otsused on tühised. Erikasutusõiguse Määramine korteriomanike otsusega.

Küttesüsteemi projekti heakskiitmine. Otsuste vaidlustamine esindusõiguse piiride ületamisel. Millal tuleb KrtS § 38 või § 39 kohaldamist hinnata? Esindamine üldkoosolekul (ühine esindusõigus). Tagajärg, kui koosolekul osaleb vaid üks korteriomandi ühistest omanikest.

• Kindlustuse kahju hüvitamise nõue seoses kahjujuhtumiga. Korteriomanike kaasomandi osast tekkinud radiaatori veekahju. Kahju hüvitamist võib nõuda korteriühistu kaudu. Korteriomanik peab eriomandi eset korras hoidma. Peab arvestama hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huve.
• Erikasutusõiguse määramine. Erikasutusõiguse kokkulepe ja määramise tingimused. Kohtu tegevus erikasutusõiguse määramisel. Korteriomanike vastuväited erikasutusõigusele. Alternatiivid taotletud erikasutusõigusele. Erikasutusõiguse määramine korteriomaniku õigusjärglase kasuks.
• Korterelamu laiendamise käigus loodud uute korteriomandite müügi maksustamine. Ehitise laiendamisel tekkinud korteriomandite müügiga seotud käibemaksu vaidlus. Korterelamu laiendamise käigus loodud uute korteriomandite müüki ei maksustata käibemaksuga.
• Ühistu ja kolmandate isikute vahelised lepingud. Töövõtulepingu muutmine seoses parkla rajamisega.
• Korteriühistu kaebus kohtutäituri tasu otsuse peale. Täitedokumendi tühistamise tõttu kohtutäiturile makstava tasu vaidlus.
• Korteriühistu avaldus võlgnevuse ja viiviste nõudes. Kas KÜ saab nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui ei ole kehtestatud majanduskava? Kohustuste täitmist saab nõuda ka KrtS § 40 alusel. Korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele. Vajalikke kulutusi tuleb hinnata. Tasaarvestamise õigus korteriühistu nõudega.
• Üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (kirjalik koosolek). Hääle andmine on korteriomaniku tahteavaldus, volituseta hääle andmine on tühine. Korteriomanik saab hääle andmise heaks kiita. Korteriühistu võib omanikule teha ettepaneku hääle andmine heaks kiita. Otsuse eelnõu tuleb saata kõigile korteriomanikele. Pärast juhatuse poolt määratud tähtaega ei saa häält anda. Hea usu põhimõttest tulenevalt ei saa omanik hiljem nõuda otsuse tühisuse tuvastamist või vastuväidet. Kui omanik ei ole teatanud oma elu- või asukohta, on õigus lugeda asukohaks korteriomandi asukoht. Ühistuga seotud info tuleb saata elektronposti aadressile. Volikirja nõue kehtib ka kirjaliku koosoleku vormil. Ühised omanikud saavad esindaja määrata ka etteulatuvalt.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2021. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2021. aastal

Käsiraamat on koostatud 2021. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil.
Käsiraamat on järg aastatel 2012-2020 samas sarjas valminud Riigikohtu lahendeid kajastavatele väljaannetele.

Käsiraamatust leiab vastused alljärgnevatele märksõnadele:

• Korteriomaniku vastutus teise korteriomaniku ees. Korteriomanik peab lisaks eriomandile hoidma korras kaasomandi eset. Kui kahju on tekkinud kaasomandi esemest ja keegi ei ole kohustusi rikkunud, võib kahjuhüvitist nõuda ühistult. Millistel alustel saab kahjude hüvitamist nõuda ühistult.
• Kaasomandi kasutamine ja sellega seotud vaidluste lahendamine. Eriomandi koosseisu kuuluvad kokkulepped, kaasomandi ainuvaldamisega kaasnevad kohustused ja tulu. Puude ja põõsaste istutamine.
• Korteriomanikul on õigus jagada korteriomandit mitmeks erinevaks korteriomandiks. Uued omandid peavad vastama seaduse nõuetele. Käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamine isiku(te) poolt, kes ei ole tehingu osapooleks. Ebaõige kande parandamist võimaldab nõuda nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine. Korteriomandi jagamisega kaasnevate õiguslike hinnangute lähtekohad.
• Majandamiskulude määramisel tuleb lähtuda võrdse kohtlemise põhimõttest. Kõrvalekalduv kulujaotus kahjustab eelduslikult korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud. 
• Ühistu võlanõuded korteriomanike vastu lahendatakse hagita menetluses. Riigikohus selgitab hagita menetluses rakendatava uurimispõhimõtte olemust. Juhul kui kohus on tõendamiskohustust selgitanud, sh vajadust tõendada majandamiskulude kujunemine, ei ole kohus uurimispõhimõtet rikkunud.
• Juhatuse liikmel võib olla ka täiendavalt töölepinguline suhe ühistuga. Juhatuse liikme staatusest tulenevalt ei kohaldu töölepingu seadus. Juhul kui põhikirjas puudub tasu välistamise piirang, saab juhatuse liiget tasustada üldkoosoleku otsuse alusel. Tasu maksmist võib tõlgendada ka poolte kokkuleppena. Tasu on võimalik määrata ka tagasiulatuvalt. Juhatuse liige peab tagama, et raamatupidamine oleks korraldatud nõuetele vastavalt.
• Kokkulepet saab sõlmida kõikide korteriomanike nõusolekul. Erikasutusõiguse kokkulepe tuleb kanda kinnistusraamatusse. Erikastusõiguse kokkuleppe eeldab notariaalselt tõestatud vormi. Varem kehtestatud kasutuskorda ei saa samastada erikastusõiguse kokkuleppega.
• Menetluskulude piirmäär ei ole seotud tsiviilasja hinnaga vaid keerukuse ja mahuga. Oluline on leida kohtuväliseid kokkuleppeid, vältimaks menetluskulude hüvitamise nõudeid.
• Korteriomanikul ei ole õigust nõuda, et üldkoosoleku otsus salvestataks. Juhul kui koosolekut ei viida läbi eesti keeles, tuleb tagada kõikidele liikmetele toimuvast arusaamine. Liikmetele tuleb tagada võimalus tutvuda dokumentidega enne koosolekut. Koosoleku toimumise koht ja aeg peab täpselt teada olema. Kohtuistungi pidamata jätmine võib kujutada endast õigusliku ärakuulamise põhimõtte olulist rikkumist.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2020. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2020. aastal

Käsiraamat on koostatud 2020. aastal Riigikohtu kodulehel avaldatud kohtulahendite baasil.
Käsiraamat on järg aastatel 2012-2019 samas sarjas valminud Riigikohtu lahendeid kajastavatele väljaannetele.

Märksõnad, millele käsiraamat vastused annab:

• Käsiraamat keskendub korteriühistute jaoks aktuaalsetele teemadele – näiteks leiab vastuse küsimusele, kas ja kuidas mõjutab ühele isikule kuuluvate korteriomandite arv ühistu liikmete arvu.
• Ära toodud on ka Riigikohtu lahendid, mis puudutavad omanikke, kel puudub enda kinnisasjale juurdepääs avalikult teelt, ja nende õigust nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, juurdepääsukorra vormistamata jätmist, juurdepääsu tasu ja tingimuste otsustamist.
• Samuti leiab käsiraamatust lahendid, mis puudutavad korteriomaniku kahju hüvitamise nõude lahendamist hagita menetluses ning kindlustusandja nõude lahendamist. Ka korteriomanike õigusest privaatsusele on käsiraamatus juttu – kohtulahendi kohaselt on kaamerate paigaldamiseks vaja minimaalselt enamuse ühistu liikmete nõusolekut.
• Juttu tuleb ka juhatuse liikme põhiõigusest olla oma kohtuasja arutamise juures ja samuti on luubi all omandisuhted – korterelamu kui ehitis on korteriomanike omandis, mitte korteriühistu
  omandis. Soojussõlm on tarbijapaigaldis ja kinnisasja oluline osa, mille kaasomanikeks on kinnisasja omanikud ehk kõik ühistu liikmed.
• Käsiraamatus on vaatluse all ka lahendid, mis puudutavad ebaõiget kinnistusraamatu kannet seoses elamuühistu ümberkujundamisega korteriühistuks, ning samuti seda, milline on ühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidajale, pandiõigusega seotud riskide selgitamine ja pandiõiguse rakendamine. Oluline on teada, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole. Käsiraamat selgitab, milline on pandiõiguse mõju enne 01.01.2018 registrisse kantud hüpoteekidele. Teistele korteriomandit koormavatele õigustele avaldab pandiõigus mõju, kui need on kinnistusraamatusse kantud pärast 01.01.2018.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2019. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2019. aastal

Käsiraamat on koostatud 2019. aasta Riigikohtu kohtulahendite baasil. Käsiraamat on järg aastatel 2012-2018 valminud väljaannetele.

Märksõnad, millele käsiraamat vastused annab:

• Vihmaveetoru korrashoid ja korrashoiukohustuse rikkumisega kaasnev vastutus, lepingu sõlmimine ei ole korrashoiukohustuste täitmiseks piisav, ühistu vastutus kolmanda isiku käitumise eest.
• Otsuse õiguspärasuse hindamine, keldriboksi lammutamise otsus ja valduse vabastamine, erikasutusõiguse muutmise või lõpetamise otsuse vaidlustamine, keldriruumi kasutuselevõtmine jalgrataste hoiuruumina, otsuste vastuvõtmine korduskoosolekul, omaabi kasutamine, hooneosade kasutamine õigusliku aluseta.
• Liikme õigused ühistu kohustuste mittekohasel täitmisel, nõuete esitamine teise isiku tegevusest tulenevate asjaolude tõttu.
• Kaasomandis olevate ruumidega seotud vaidlused lahendatakse hagita menetluses, vaidlustesse kaasatakse korteriomanikud, kasutuskorra muutmine või lõpetamine.
• Korduskoosoleku regulatsioon tuleneb seadusest ja seda põhikirjaga muuta ei saa.
• Õhksoojuspumba paigaldamise kaasus, paigaldamise otsustamisel tuleb välistada kaasomanike õiguste riive ja kahju tekitamine.
• Parkla laiendamise või ehitamisega seotud asjaolud, küsimuse otsustamisel tuleb hinnata kui oluliselt asja või majanduslikku otstarvet muudetakse.
• Korteriomanike enamuse otsusega on võimalik seadusest tulenevast viivisemäärast kõrvale kalduda.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2018. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2018. aastal

Käsiraamat on koostatud 2018. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Käsiraamat on järg aastatel 2012-2017 valminud väljaannetele.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab:

Kohaliku omavalitsuse ettekirjutus seoses ehitise ohutuse ja korrashoiu tagamisega, omavoliliselt rajatud juurdeehitise lammutamisega jne. Kaasomandiga seotud ettekirjutuse adressaadid.
Korteriomaniku nõue korteriühistu vastu mootorsõidukile tekkinud kahjude hüvitamiseks; kahjude väljamõistmist mõjutavad asjaolud. Kahjuhüvitise vähendamine nullini.
Kas koosoleku otsuste vaidlustamisel omab endine omanik kaebeõigust?
Kellele kuulub korterisisene elektrijuhtmestik? Liitumispunktide arv ei ole määrav, otsustamaks, kas korteri elektrijuhtmestik on kaasomandis või mitte. Kahjunõude tõendamine.
Korterelamu ühis-kommunikatsioonid kuuluvad eelduslikult kaasomandisse. Eriomandi esemest uute torude läbi viimine eeldab puudutatud korteriomaniku nõusolekut.
Korteriühistu liige peaks olema huvitatud korteriühistu toimimisest ja panustama selle toimimisse.
Korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi majandamine.
Millist tähendust omab ehitustööde vastuvõtmine?
Kohtu poolt sätestatud tähtajad on üliolulised ja täitmiseks kohustuslikud.
Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2017. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2017. aastal

Käsiraamat on koostatud 2017. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Käsiraamat on järg aastatel 2012-2016 valminud väljaannetele.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab:

Töövõtulepingust tulenevaid nõudeid saab esitada ühistu, mitte korteriomanik
Elamu katuselt lume ja jää eemaldamine
Hea usu põhimõte otsuste täitmisel
Juhatuse asendusliikme määramine kohtu kaudu
Heakorraeeskirjast tulenevate kohustuste laiendamine ühistu juhatuse liikmetele
Renoveerimis-tööde käigus tekkinud korteri siseviimistluskahjustuste likvideerimine
Kas ühisuses saab üks korteriomanik sõlmida koristuslepingu, millest tulenev tasumiskohustus laieneks ka teistele korteriomanikele?
Kas kinnistu koosseisus olevas ühes hoones on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek restorani pidamiseks?
Ehitusluba või muu avalik-õiguslik dokument ei asenda kaasomaniku nõusolekut kaasomandi kasutamiseks ja käsutamiseks

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2016. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2016. aastal

Käesolev käsiraamat on koostatud 2016. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Käsiraamat on järg aastatel 2012-2015 valminud väljaannetele.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab:

Korteri võõrandaja ja omandaja solidaarne vastutus.
Endise omaniku suhtes tehtud kohtulahendi täitmine. Täitedokument ei takista hagi esitamist.
Korteri omandaja vastutus alates 1. jaanuarist 2018.
Otsuste vastuvõtmiseks on kaks võimalust.
Üldkoosoleku läbiviimine trepikodade kaupa ehk ositi.
Üldkoosoleku ülesannete täitmine volinike koosoleku kaudu.
KÜ õigused kaasvalduse ja –kasutuse rikkumisel.
Ühisvalduse ja-kasutusõiguse rikkumisel saavad rahalisi nõudeid esitada korteriomanikud.
Rahaliste nõuete loovutamine KÜ-le.
Korteriomanike valitud valitsejal ei ole seadusest tulenevat pädevust teha korteriomanike üldkoosolekusse puutuvaid otsustusi, sh üldkoosoleku otsuseid tühistada.
Maja renoveerimine pööningukorruse võõrandamisega.
Mitme keldriruumi hõivamine ühe korteriomaniku poolt peab olema kokkuleppel kõigi kaasomanikega.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2015. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2015. aastal

Käesoleva käsiraamat on koostatud 2015. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Käsiraamat on järg 2014, 2013 ja 2012 valminud väljaannetele.

Põhilised ühistute probleemid (märksõnad), mis on aktuaalsed ja milledele käsiraamatu lugemine vastused annab:

Endise olukorra taastamise nõue, ehitusluba ei asenda korteriomanike nõusolekut.
Teabenõuetele vastamine ehk ühistu liikmete avaldustele vastamine juhatuse poolt.
Kaasomandi säilitamiseks vajalikud toimingud.
Otsuse kohtulik vaidlustamisõigus, vaidlustamis- õigust tagab vastuväide, mis antakse üldkoosolekul.
Juhatuse liikmete vastutus, kahjunõude tõendamine kohtumenetluses, juhatuse liikme hoolsuskohustus, juhatuse liikme kõrgendatud hoolsusstandard, juhatuse ülemäärane risk, tööde vastuvõtmine, vastutus töövõtulepingu rikkumise eest.
Parkla laiendamine, millega ei määrata kasutuskorda ja ei muudeta oluliselt sihtotsarvet.
Otsus elektriküttelt kaugküttele ülemineku kohta, laenu võtmise ja remondifondi suurendamise otsus on üldkoosoleku pädevuses.
Tegevusetusega võib kaasneda KÜ vastutus.
Tööde tellimine üldkoosoleku otsuseta, kahju tuvastamine, kahjunõude hindamine vastusoorituse väärtuse kaudu. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks.
Tasaarvestamine ühistu majandamiskulude nõudega, õigusabikulude lubatavus ühistu majandamiskuludes.
Nõuete esitamine, korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Töövõtjale makstav tasu vastatstikuste nõuete puhul.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2014. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu_lahendid korteriühistute asjades 2014

Käsiraamat on järg aastatel 2012 ja 2013 ilmunud käsiraamatutele, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid alates 1999. aastast. Eesmärk on juhtida tarbetute ja pikkade kohtuvaidluste vältimiseks ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid.

Käsiraamat hõlmab lahendeid aastast 2014. Ära on toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatu kaheks peateemaks on korteriühistu ja korteriomand.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2013. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2013. aastal

Raamat on järg 2012. aastal valminud käsiraamatule, milles olid kajastatud Riigikohtu lahendid aastast 1999 kuni 2012. Käesolev käsiraamat on koostatud 2013. aasta Riigikohtu lahendite baasil. Käsiraamatu kaheks peateemaks on korteriühistu ja korteriomand.

Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades 2012. aastal

Loe raamatut siit: Riigikohtu lahendid korteriühistute asjades
EKÜL 2012

Käsiraamatu eesmärk on juhtida ühistujuhtide ja ka ühistuliikmete tähelepanu õigusvaidlustele, milles on Riigikohus teinud kohtulahendid. Käsiraamat on koostatud Riigikohtu kodulehel www.nc.ee avaldatud kohtulahendite baasil, hõlmates lahendeid aastast 1999 kuni 2012. Ära on toodud Riigikohtu otsused ja määrused tsiviilasjades, milles tehtud kohtulahenditel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks või õiguse edasiarendamiseks. Käsiraamatul on kaks suurt teemat: korteriühistu ja korteriomand. Just nendes valdkondades kerkib ühistutel enim probleeme ja küsimusi.