Millal on ühistu üldkoosolek otsustusvõimeline?
04.03.2020Meie korteriühistus on 40 korteriomanikku. Mõned korteriomanikud omavad mitut korterit, seega on korterite arv suurem korteriomanike arvust. Kortereid on kokku 46 ja iga korter annab koosolekul ühe hääle. Palun selgitage, kuidas peaksime sellisel juhul koosoleku kvoorumit tuvastama. Kas kvoorumi kindlakstegemisel tuleb lähtuda korteriomanike arvust, korteriomanike häältearvust või hoopis millestki muust? Oleme teadlikud, et korduskoosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, seega huvitab meid eelkõige esmase koosoleku kvoorum.
Vastab EKÜL jurist Margus Saulep:
Kuivõrd seadus võimaldab põhikirja kaudu seaduses ettenähtud kvooruminõudest kõrvale kalduda, on oluline esmalt ühistu põhikirjaga tutvuda. Juhul, kui põhikirjas kvoorumi kohta midagi kirjas ei ole või puudub ühistul üldse põhikiri, tuleb lähtuda seaduse kvooruminõudest. Seaduse kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 20 lg 2). Seega, kui teie ühistu põhikirjas kvooruminõue puudub, on esmane üldkoosolek otsustusvõimeline, kui koosolekule saabunud omanikele kuulub vähemalt 24 häält ja lisaks enamus kaasomandi osadest.
Paljude ühistute põhikirjad näevad ette, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui koosolekul osaleb üle poole ühistu liikmetest. Antud näite puhul tuleb aga lähtuda koosolekust osavõtjate arvu ja liikmete üldarvu suhtest. 40 korteriomanikuga ühistus on eelmärgitud kvooruminõude täitmiseks vajalik seega vähemalt 21 korteriomaniku osalust.
Riigikohus on selgitanud, et kui ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, ei ole see isik käsitatav ühistu mitme liikmena. Kohus lisas, et iga isik saab olla vaid üks korteriühistu liige, sõltumata sellest, mitu korteriomandit talle kuulub (riigikohtu seisukohad kohtuasjas nr 2-19-10326). Seega, kui kvoorum on määratud liikmete arvu põhiselt ja ühele omanikule kuulub mitu korterit, ei anna omandite arv või omanditega seotud häälte arv kvoorumile midagi juurde.
Regulaarselt on esitatud küsimusi ka selle kohta, kas põhikirjast võib kvooruminõude üldse välistada. Analoogses küsimuses kujundas hiljuti seisukoha Tartu ringkonnakohus (tsiviilasi nr 2-19-18937). Kohtuasi sai alguse sellest, et kohtunikuabi keeldus ühistu registriandmete muutmisest.
Ühistu põhikiri nägi ette, et üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust. Kohtunikuabi oli arvamusel, et KrtS § 20 lg 2 alusel saab korteriomanike üldkoosoleku kvoorumit muuta põhikirjaga ainult rangemaks, mitte leebemaks. Kuna kohtunikuabi leidis, et otsuste vastuvõtmiseks vajalik kvoorum puudus, jäeti ühistu kandeavaldus rahuldamata. Ühistu vaidlustas kohtunikuabi määruse, paludes see tühistada ja saata kandeavaldus Tartu maakohtu registriosakonnale uueks läbivaatamiseks.
Riigikohus on selgitanud, et kui ühele korteriomanikule kuulub mitu korteriomandit, ei ole see isik käsitatav ühistu mitme liikmena.
Tartu ringkonnakohus rahuldas ühistu kaebuse ja selgitas järgmist: „KrtS § 20 lg-st 2 (ega MTÜS § 21 lg 1 teisest lausest) ei tulene, et põhikirjaga võib korteriomanike üldkoosoleku otsustusvõimele ette näha üksnes rangemad nõuded. Ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE, riigikogu XII koosseis) seletuskirjas (lehekülgedel 45 ja 64) on märgitud, et korteriühistu põhikirjaga võib koosoleku otsustusvõimele näha ette teistsugused nõuded, see tähendab seadusjärgseid nõudeid võib nii karmistada kui ka leevendada. Seletuskirja kohaselt on leebemate nõuete kehtestamise võimaluse loomise eesmärgiks vältida rutiinselt toimuvaid korduvaid koosolekuid. Järelikult oli seadusandja tahe anda korteriühistutele võimalus näha põhikirjaga
koosoleku otsustusvõimele ette seadusjärgsetest nõuetest nii rangemad kui ka leebemad nõuded.”
Nõuanne ilmus ajakirjas “Elamu” 1/2020