Kes on majahaldur ja kuidas ta tegutseb?
23.01.2019Kes on majahaldur ja kuidas ta tegutseb? Kuidas toimib juriidiline isik ühistu juhatuse liikme asemel? Kas korteriühistu juhi koht kaob?
Vastab EKÜL õigusosakonna juhataja Urmas Mardi:
Kuigi uus seadus näeb ette füüsilisest isikust majahalduri, kes täidab valitseja (juriidilisest isikust juhatuse liikme) ülesandeid konkreetses korteriühistus, ei laiene majahalduri nimetamise kohustus neile ühistutele, mis varasemalt kehtiva seaduse kohaselt asutatud, nii et korteriühistu juhid ei kao kuhugi.
Seadusejärgse korteriühistu loomine ei tähenda seda, et keegi määrab automaatselt sellele korteriühistule ka juhatuse liikmed, see ülesanne jääb ikkagi korteriomanikele endile. Kui korteriomanikud on üldkoosoleku otsuse alusel ametisse nimetanud valitseja, jätkab esialgu valitseja tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitsejaks on juriidiline isik, siis loetakse ta juhatuse liikme asemele ehk korteriühistu valitsejaks.
Korteriühistu valitseja on juriidiline isik, kes tegutseb korteriühistu juhatuse asemel. Senisega võrreldes on see uus võimalus, mis sobib neile korteriomanikele, kes ei soovi oma maja haldamisega tegeleda. Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja peab igale korteriühistule määrama füüsilisest isikust majahalduri.
Seaduse kohaselt on majahalduriks inimene, kes täidab valitseja ülesandeid konkreetses korteriühistus. Eeldatakse, et majahaldur on valitseja (kui valitseja kohuseid täidab juriidiline isik) töötaja, aga ta võib olla ka valitseja juhatuse liige. Olulise põhimõttena peab majahalduril olema kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses.
Oluline on teada, et uue seaduse jõustumisega tekkis eesti õigusmaastikul uus põhimõte, mille kohaselt võib olla korteriühistu juhatuse liikme asemel juriidiline isik. Majahalduri nimetamise kohustus on juriidilisel isikul, kes on valitud korteriomanike üldkoosoleku otsusega valitsejaks.
Korteriomanikel ei ole majahalduri määramisel otsest sõnaõigust. Nad ei saa teda ka ametist tagandada, aga kuna neil on see õigus valitseja suhtes, siis hoolitseb valitseja, kes soovib korteriomanikega kestvat suhet, ise selle eest, et majahalduri isik oleks korteriomanike enamusele vastuvõetav.
30. juuniks 2018. aastaks tuli korteriühistu registrile saata andmed tekkinud ühistu juhatuse kohta (senise valitseja või uue valitud juhatuse andmed). Juriidiline isik võib ka tulevikus
üldkoosoleku otsusel olla juhatust asendav organ (valitseja).