11 olulist asja, mida tuleb korteriühistus üldkoosoleku korraldamisel kindlasti teada

06.05.2019

Kevad on korteriühistutele oluline aeg just üldkoosolekute korraldamiseks ja läbiviimiseks. Paljudel ühistutel on juba koosolekud toimunud, aga kindlasti on ka neid, kus üldkoosolek alles ees seisab. Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) õigusosakonna juhataja Urmas Mardi jagab EKÜL ajakirja ELAMU 2019. aasta kevadnumbris juhiseid, kuidas see korrektselt läbi viia.

Mõiste “korteriomanike üldkoosolek”

On väga oluline, et üldkoosolek oleks läbi viidud kooskõlas seadusega, sest üldkoosolekuga seotud õigusvaidlusi tuleb palju ette. “Üht tuleb aga eriti rõhutada: mullu kehtima hakanud uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on mõiste ‘korteriühistu üldkoosolek’ asendatud mõistega ‘korteriomanike üldkoosolek’,” märgib Urmas Mardi.

Kes kutsub üldkoosoleku kokku ja kes määrab päevakorra?

Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus, samuti juhatuse asemel tegutsev valitseja. Juhul kui ühistu kasutab ühist esindusõigust, oleks mõistlik koosolek kokku kutsuda ühiselt. Samuti on võimalik koosolek kokku kutsuda liikmete algatusel ja seda minimaalselt 1/10 nõusolekul ära näidates ka põhjuse.

Kui pikalt ette tuleb korteriomanikke koosoleku toimumisest teavitada?

Kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Arvestage, et tähtaega hakatakse lugema alates järgmisest päevast.

Kuidas üldkoosoleku kutsed korteriomanikele teatavaks teha?

Üldkoosoleku teade tuleb edastada viisil, et see oleks teatavaks tehtud kõigile korteriomanikele. Juhul kui korteriomanik on teavitanud ühistut oma elektronposti aadressist, tuleb üldkoosoleku teade edastada elektrooniliselt sellele aadressile.

Kas on kohustus edastada korteriomanikele üldkoosolekuga seonduvad dokumendid?

Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Muudatus võrreldes varem kehtinud seadusega seisneb selles, et te ei pea korteriomanikele dokumente kätte andma vaid määrama korra nii, et oleks tagatud dokumentidega tutvumise võimalus. Juhul kui korteriomanik on teatanaud elektronposti aadress on tal õigus saada dokumente elektrooniliselt.

Kellel on üldkoosolekul hääleõigus?

Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust. Selgituseks, üldkoosolekul õigustatud isikute tuvastamisel tuleb lähtuda kinnistusraamatust.

Milline on koosoleku kvoorum, otsustusvõime ehk legitiimsus otuseid vastu võtta?

Mainitud küsimus on tekitanud kõige rohkem erinevaid tõlgendusi ja arusaamatusi. Esimese asjana tuleb Mardi sõnul ühistud jagada kaheks – põhikirjata ja põhikirjaga korteriühistud. Alates 01.01.2018 saavad ühistud tegutseda ka ilma põhikirjata. Juhul kui põhikirja üldkoosolekul vastu võetud ei ole, tuleb lähtuda seadusest või kokkuleppest. Kuivõrd kokkuleppeid on sõlmitud vähe, siis kirjeldab Mardi antud punktis seaduse regulatsiooni. Põhikirjata korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Selgituseks, et tegemist on kvalifitseeritud enamusega, milles üheagselt peab olema ennem koosoleku rakendamist kohal 50+1 häältest, tingimusel, et neil kuulub ka suurem osa omandist, tuginedes kinnistusraamatule.

“Olen aga siiani veendunud, et põhikiri lihtsustab korteriühistu igapäevast tegevust, nii et minu arvates on korteriühistul mõistlik põhikiri vastu võtta,” rõhutab Urmas Mardi. “Kuivõrd seadus annab võimaluse korteriomanike koosoleku kvoorumi nõudeid põhikirjaga reguleerida, saab ühistu ise otsustada, millist kvoorumit rakendada, et koosolek oleks otsustusvõimeline,” selgitab ta. “Oluline on määrata kvoorum põhimõttel, et saaks esimesel koosolekul otsused vastu võtta ja mitte kulutama aega, energiat ja raha korduskoosolekute kokku kutsumisele. Seega oluline on teada, et üldkoosoleku otsustusvõimet saatevastavalt ühistu vajadustele põhikirjaga reguleerida nii väiksemaks kui ka suuremaks.”

8. Kuidas korraldada korduskoosolekut?

Kui korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Antud teemal on jõustunud ka Riigikohtu lahend. “Oluline on teada, et ühistu oma koosolekuga korduskoosoleku kvoorumit reguleerida ei saa vaid peab lähtuma seadusest lähtuvalt,” rõhutab Mardi.

Millised on nõuded üldkoosoleku protokollile?

Üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on üldkoosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga ning üldkoosolekule esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused.

Millal ja kas peab avalikustama üldkoosoleku protokolli?

Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema liikmetele kättesaadav. Liikmel on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakirja.

Kuidas toimub üldkoosoleku otsuste vaidlustamine?

Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.