Urmas Mardi: omaalgatuslik ümberehitus korteris võib üliraske õnnetuse kaasa tuua
06.12.2024Eesti Korteriühistute Liidu teade
6.12. 2024
“Eestis on juba juhtunud mitmeid raskeid õnnetusi, kus korteriomanike isetegevuslik ümberehitus korteris seab ohtu kogu maja elanike elu ja tervise,” hoiatab Eesti Korteriühistute Liidu (EKÜL) juhatuse liige ja õigusosakonna juhataja Urmas Mardi. Nii näiteks on põhjustanud traagiliste tagajärgedega õnnetusi korterisisese gaasipaigaldisega seotud omavoliline ventilatsiooni ja suitsulõõride ümberehitamine või gaasiseadme suitsugaaside juhtimine valesse lõõri. “Tihti tehakse taoline töö ära ilma korteriühistut ega teisi korteriomanikke teavitamata, mis tähendab ju sisuliselt, et kogu maja istub püssirohutünni otsas.” Mardi sõnul kipuvad omanikud tihti maha võtma ka nõukogudeaegsetes paneelmajades seinale pandud ja ventilatsiooniga ühendatud plekktoru, mis peaks hoolitsema WC ja vannitoa õhutuse eest. “Tahetakse saada rohkem kapiruumi ja tulemuseks on köögi ja pesuruumi peaaegu olematu ventilatsioon,” selgitab Urmas Mardi.
EKÜLi õigusosakonna juhataja sõnul on ventilatsiooniga teisigi probleeme: need on seotud näiteks rõdude ebakompetentse kinniehitamisega, samuti pööningu- või keldripinna ebaseadusliku eluruumiks muutmisega. “Näiteks pannakse rõdule omaalgatuslikult aknad ette: puudub hoone välispiirde nõuetekohane soojustamine, samuti kaasaegne ventilatsioonisüsteem, tulemuseks on hallitus ja kõikvõimalikud sellest tulenevad tervisehädad,” toob Mardi näite.
Hoopis hull on lugu Mardi hinnangul siis, kui korteriomanik hakkab elupaigas omaalgatuslikult seinu lammutama. “Lisaks korterelamu küttesüsteemile on kõigi korteriomanike kaasomandis ka kandvad seinad. Seega, kui on plaanis korteri planeeringut muuta läbi seinte mahavõtmise, tuleb selleks saada kõigi kaasomanike nõusolek,” räägib Mardi. Tema sõnul puudub tavainimesel harilikult ka muutuse hindamiseks tarvilik insenerteave ja seepärast on ülioluline, et taolisi otsused aitaks teha kvalifitseeritud spetsialist. „Päris nii ei ole, et tõstan ruumid ringi, kuidas meeldib,“ toonitab Mardi.
Ta toob näite, kuidas saunahuviline korteriomanik otsustas vannituba sauna võrra suuremaks ehitada, tehes selle täpselt naabri magamistoaga kohakuti – sellal kui üks magada üritas, vihtles teine sajakraadises kuumuses. „Kortermaja on ikka ehitatud tervikut silmas pidades ja sellega tuleb igal sammul arvestada. Mis tähendab, et uut kodu valides tuleks lähtuda ikka sellest, kas soetatava elamise planeering ja olemus ostja enda vajadustega sobib,“ rõhutab ta. „Autot ostes me ju ei mõtle esimese asjana, et ehitan oma sõiduki pagasiruumi suuremaks või paar istekohta juurde.“
Mardi juhib ka tähelepanu, et korteris kavandavate töödega võib kaasneda vajadus ehitusteatis esitada. „Ehitusseadustiku (EhS) kohaselt peab korteriomanik esitama ehitusteatise juhul, kui korteris toimuvad tööd kvalifitseeruvad ehitise ümberehitamiseks. Ehitise ümberehitamisega on tegemist, kui ehitamise käigus ehitise olemasolevad omadused muutuvad oluliselt, v.a ehitise üksikute osade vahetamine samaväärsete vastu. Näiteks loetakse EhS § 4 lg 3 järgi ümberehitamiseks piirdekonstruktsioonide muutmist; kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmist ja asendamist; tehnosüsteemi paigaldamist, muutmist või lammutamist,“ selgitab Mardi.
Praktikas kohtab tema sõnul korterite ümberehitamist näiteks nõnda, et ühe korteri kahest toast ehitatakse kokku üks suurem tuba või muudetakse korteri plaanilahendust muul viisil. „Sellisel juhul läheb ehitusteatise kohustusliku ehitustegevuse alla näiteks korterelamu kandva seina lammutamine või sinna ava tegemine. Ehitusteatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist,” selgitab spetsialist. “Kui pädev asutus ei esita kümne päeva jooksul märkust täiendavate nõuete esitamise kohta, võib alustada ehitamist (EhS 36 lg 2),“ märgib Mardi. „Mõnel juhul tuleb aga koos ehitusteatisega esitada ka ehitusprojekt. Näiteks tuleb ehitisealuse pinnaga 0–60 m2 ja üle 5 m kõrge elamu puhul hoones tehtavate ümberehituste korral esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt,“ räägib ta. Urmas Mardi märgib, et ehitusseadustiku lisas 1 nimetamata juhtudel on tegemist n-ö vaba ehitustegevusega, mis ei eelda ehitamisest teavitamist ega ka ehitusprojekti koostamist. „Õiguskirjanduses on vabaks ehitustegevuseks liigitatud näiteks siseviimistluse uuendamine (seinte värvimine, tapeedi vahetus, põrandakatte vahetus, pesuruumi keraamika vahetus) ja hoone mittekandvate seinte muutmine ja asendamine,“ vahendab Mardi.
Mardi tuletab aga kõigile korteriomanikele meelde, et tööde spetsifikatsioonist tulenevalt võib omanikul teatud juhtudel olla keeruline hinnata, kas töödega kaasneb kohustus ehitusteatis esitada või mitte. „Kahtluste korral oleme soovitanud omanikul või tema volitatud esindajal omavalitsusest asjaolusid täpsustada,“ räägib Mardi. Meeles tuleb tema sõnul aga pidada ka seda, et ehitustegevuse aktsepteerimine kohaliku omavalitsuse poolt ei sõltu korteriomanike otsustest või kokkulepetest.
„Kohalik omavalitsus ei sea ehitusteatise menetluse tulemust sõltuvusse sellest, kas korteriomanik on kavandatavateks ümberehitustöödeks teistelt omanikelt nõusolekud saanud,” märgib ta. “Samas on Riigikohus rõhutanud, et ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada siiski ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate avalik-õiguslike nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb pädeval asutusel algatada täiendav kontroll,“ leiab liidu õigusosakonna juhataja. Kiire ja selge pildi sellest, mida korteriomanik teha võib või ei tohi, annab Mardi hinnangul ka Kliimaministeeriumi vastvalminud Ehitusgiid: ehitusgiid.ee.
TAUST: Eesti Korteriühistute Liit asutati 17. aprillil 1996 Rakveres, organisatsioon esindab ja kaitseb korteri- ja hooneühistute huve riiklikul ja kohalikul tasandil. Tänaseks kuulub Eesti Korteriühistute Liitu rohkem kui 1400 korteriühistut üle Eesti. EKÜL kuulub Euroopa elamuorganisatsioonide ühenduse Housing Europe juhatusse. Samuti on liit partneriks BuildEST projektis, mis toob kokku erinevate osapoolte teadmised ja kogemused elamufondi rekonstrueerimiseks.
Teate edastas: Eesti Korteriühistute Liit
www.ekyl.ee
Kõneisik:
Urmas Mardi, Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse liige
Tel: 372 50 15077
E-mail: urmas.mardi@ekyl.ee