Andres Jaadla: “Tekib automaatselt nii-öelda seadusjärgne korteriühistu”
02.01.2018Virumaa Teataja, 29.12.2017
Eesti Korteriühistute Liidu juhatuse esimees Andres Jaadla selgitab, mis ootab ees neid kortermaju, kus ühistu on jäetud moodustamata ja see tekib 1. jaanuaril 2018 automaatselt. Uus aasta toob seadusemuudatuse, mis puudutab neid inimesi, kes elavad kortermajas, kus seni pole moodustatud korteriühistut.
Uue aasta esimesel päeval hakkab kehtima seadus, mis nõuab korteriühistut igasse kortermajja. Ilmselt ei leidu suuri, 30-60 korteriga kortermaju, kus seni ühistut veel ei ole. Kas nendel kortermajadel läheb kõik edasi nii nagu seni?
1.jaanuarist 2018 jõustub Eestis 2014. aastal vastu võetud uus korteriomandi ja korteriühistuseadus (KrtS). Uue seadusega asendatakse kaks praegu veel kehtivat seadust: korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS). Uus seadus suunab väikestes majades korteriomanike suuremale ühistööle ja kindlasti pannakse seeläbi omanike koostöömeel proovile.
Praegu on Eestis ligi 21 000 korteriomandi esemeks olevat kinnisasja ja umbes 470 000 korteriomandit. Seega on tegemist muudatustega, mis puudutavad ligi miljonit inimest. Arusaadavalt võib miljonil inimesel tekkida iga päev miljon probleemi, mille lahendamisel tuleb seadusest abi otsida.
Kui korteriühistu on juba olemas, jätkab see uue seaduse jõustumisel oma tegevust ja väga palju sisulisi muudatusi ei tule. Korteriühistutele jääb alles nii korteriühistu nimi kui ka kehtiv põhikiri. Uus seadus ei too kaasa otsest vajadust olemasoleva korteriühistu põhikirja muuta. Soovituslikult võib aga märkida, et kuna paljudel ühistutel on põhikirjad vastu võetud aastaid tagasi, võiks peale uue seaduse jõustumist ka põhikirja üle vaadata.
Et ees ootavad kortermajade kevadised üldkoosolekud, on tihti küsitud, kas peab põhikirja juba sellel aastal muutma. Eesti Korteriühistute Liit soovitab jätta põhikirja ülevaatamine ja muutmine pigem järgmisesse, 2018. aasta kevadesse. Siis on uus seadus jõustunud ja õige aeg põhikiri üle vaadata: kas seal ei leidu neid sätteid, mis pole kooskõlas uue kehtiva õigusega, ning vastavad korrektuurid sisse viia. Rõhutan: senikaua pole vaja muretseda. Olemasoleva korteriühistu põhikiri jääb kehtima seadusandluse muutusega selles ulatuses, mis ei ole vastuolus seadusega.
Kui aga uuel aastal põhikirja muutma hakata, tuleks seda teha mõtestatult ja targalt, sest uus seadus jätab võimaluse lahendada palju küsimusi ühistu elu korraldamisel just põhikirjas ja seda konkreetse ühistu eripärasid arvestades. Kindlasti tahame siinkohal korteriühistute liiduga ühistutele abiks olla ja oma kogemusi ning praktilisi nõuandeid jagada, mida tasub põhikirjade tänapäevastamisel silmas pidada.
Lisaks suurtele kortermajadele on keskmise suurusega kortermajad, mis ei ole moodustanud ühistut (juriidiline isik), vaid on mindud korteriomanike ühisuse (korteriomanikud on otsustanud hakata maja ühiselt haldama) moodustamise teed. Kas ja mis ühisuse puhul muutub? Kas tuleb ikkagi ühistu moodustada ja valida ühistule esimees?
Kõigis nendes majades, kus on üle kahe korteriomandi ja kus korteriomanikud 2018. aastaks ise korteriühistut moodustanud ei ole, tekib automaatselt nii-öelda seadusjärgne korteriühistu. See on täiesti uus lähenemine ja seadusandja mõistes näeb välja järgmiselt: riik kui korteriühistute registri pidaja avab loodavas riiklikus korteriühistute registris uue korteriühistu registrikaardi, kus on kirjas vastloodud korteriühistu nimi ning mis on seotud kinnistusraamatus sama kinnisasja korteriomanditega.
Siin tuleb selguse mõistes täpsustada, et nii-öelda automaatkorteriühistu tekib vaid sel juhul, kui tegu on kinnistusraamatusse kantud korteriomanditega. Uus seadus ei laiene, kui kinnisasi ja ka seal paiknev ehitis on näiteks mitme omaniku kaasomandis. Kaasomandiga on tegemist, kui ühel asjal on mitu omanikku. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või kui ühe kinnistu ostavad mitu isikut. Siinkohal soovitan mitme omanikuga väiksematel kortermajadel selgitada välja, kas omandi näol on tegu korteriomandiga või kinnisasja kaasomandiga.
Selliselt uue seaduse alusel automaatselt tekkinud korteriühistu nimeks pannakse kinnisasja aadress koos täiendiga “korteriühistu”. Neis kortermajades, kus korteriomanikud on siiani tegutsenud ühisuse vormis ja on nimetanud valitseja, jätkab esialgu tegevust valitseja.
Valitseja ei pea olema igavene. Kui valitseja tegevus ei vasta korteriomanike ootustele või on vastuolus seadusandlusega, võib korteriomanike üldkoosoleku otsusega valitseja tagasi kutsuda ja temaga sõlmitud leping üles öelda. Valitseja omakorda peab igale korteriühistule määrama füüsilisest isikust majahalduri, kellel peab olema pädevust tõendav kutsetunnistus.
Kui aga majas on tänaseni toimiv korteriühistu või ühistu moodustatakse enne 2018. aastat, siis uue seaduse nõuete kohaselt ei pea olema korteriühistu valitud juhatuse liikmetel ja ka juhatuse esimehel kutset. See on asjaolu, mida tihti küsitakse ja mida on oluline rõhutada.
Ja siis on väikesed kortermajad, näiteks nelja korteriga, kus ei ole olnud seni ei ühistut ega ka ühisust. Maja haldamise teenust pole ka kuskilt sisse ostetud – igaüks on toimetanud nii, nagu on osanud. Need on ilmselt majad, mille elanikel seisavad ees suurimad muutused. Millised need on?
Seadusest tulenevalt kehtivad eraldi reeglid väikestele majadele, kus on kuni kümme korteriomandit. Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus sätestab, et kümne korteriomandiga majas on korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma juhatust valimata. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut.
Tihti toimivad väikestes kortermajades, kus praegu korteriühistut moodustatud ei ole, korteriomanikud oma maja majandamisel väljakujunenud tavade ja käitumisharjumiste järgi. Uus seadus suunab väikestes majades korteriomanike suuremale ühistööle ja kindlasti pannakse seeläbi omanike koostöömeel proovile.
Kui majas jääb edaspidigi nii, et korteriühistut juhitakse ilma juhatust valimata ja korteriomanikud jäävad ühise esindusõigusega, siis nii juhitud korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist. Sellisel juhul ei pea koostama ega esitama ka majandusaasta aruannet.
Kas veel jõuab ühistu moodustada?
Enam ei jõua ja uuest aastast on kõik seaduse alusel ühistud.
Mis saab siis, kui majas ei leidu hakkajat inimest, kes ühistu esimehe kohustused enda kanda võtab, näiteks majades, kus elavad valdavalt eakad?
Sellistes küsimustes võib pöörduda Eesti Korteriühistute Liidu poole. Aitame küsimuste korral. Samuti tasub jälgida uudiseid Eesti Korteriühistute Liidu kodulehel ja Facebookis ning usutavasti korraldame liiduga veel aasta alguses mõne sisulise infopäeva, kus asjad üle korrata.
Kas 1. jaanuarist kehtima hakkav uus seadus toob majadele ka rahalisi kohustusi?
Otseselt seadusest tulenevalt mitte, jätkub tavapärane majandamine.
Artikkel “Virumaa Teataja”, 29.12.2017: https://virumaateataja.postimees.ee/4358243/andres-jaadla-tekib-automaatselt-nii-oelda-seadusjargne-korteriuhistu